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STEP2 土地の探し方、選び方は？
購入する土地によって、家づくりもその後の暮らしも変わってきます。望む土地を見つけるために知っておきたい事柄とともに、建築時に関わってくる法律上の規制などについてもご紹介しましょう。
希望どおりに建てられる？知っておくべき条件とは？
家を建てられるのは市街化区域
都市計画法では都市計画区域という地域を定めており、その中には「市街化区域」と「市街化調整区域」が定められています。市街化区域とは、すでに市街地になっている区域と、これから市街地として整備することを計画している区域のことで、原則的に建物が建てられます。市街化調整区域は市街地開発を抑制するための区域なので、原則として住宅を新築することはできません。
道路との関係に注意
建築基準法では、敷地は幅４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接していなければならないと定めており、道路に接していない飛び地のような土地には建てられません。接している道路の幅が４ｍ未満の場合は、道路の中心線から２ｍの位置が道路と敷地の境界線となるため、実質的な敷地が狭くなります。また、路地状の細い私道が道路に接していて、土地がその奥にある場合などもクリアしなければいけない条件が出てくる場合があるので注意が必要です。
家を建てるのに適した用途地域は？
市街化区域では、良好な市街地形成のため、その土地にどんな目的でどんな建物が建てられるかを定めた「用途地域」という規制があります。主な用途ごとに建物の種類、規模、高さなどが決められており、第１種低層住居専用地域、商業地域、工業地域など、12種類の地域に区分されています。自分の敷地がどの用途地域に入るのか確認しておきましょう。
工業専用地域以外はどの用途地域でも家を建てることはできますが、やはり一番適しているのは住居専用地域。日照や通風が確保され騒音も少ないなど、生活環境が快適に保たれている地域です。
建てられる大きさは建ぺい率・容積率で決まる
敷地面積に対してどれだけの大きさの建物が建てられるかは、用途地域ごとに決められた建ぺい率、容積率で分かります。
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合。建ぺい率が高ければ敷地いっぱいに建物を建てることができ、逆に低ければ空きスペースを多く確保しなければならない、ということです。容積率は、敷地面積に対する建物の延床面積の割合をいいます。
例えば敷地面積が２００㎡で建ぺい率50％、容積率１００％の場合、建築面積は１００㎡まで、延床面積は２００㎡まで建てることができます。
建物の構造に関わる防火地域と準防火地域
防火を目的として建物の構造を規制する、防火地域と準防火地域。密集市街地の多くは、このどちらかに指定されています。
防火地域では、地階を含め３階建て以上は必ず耐火建築物、２階建てでも面積によって耐火または準耐火建築物にしなければなりません。防火地域では一般的な木造住宅は建てられませんが、準防火地域では一定の防火性能が認められれば、木造でも建築可能です。
日照と通風のために建物の高さを制限
建ぺい率や容積率が面積の制限なのに対して、斜線制限や絶対高さ制限など建物の高さを制限する法律があります。これは隣家の日照と通風を妨げることがないようにと設けられたもの。用途地域や敷地周辺の状況等により決まってきます。
土地探しのヒント2「地盤は大丈夫？」
地盤は素人が見ても分かりません。土地を買う前に地盤の善し悪しを知りたいところですが、目をつけた土地すべてに費用をかけて地盤調査を行うのは現実的ではありません。まずは近所の人に聞いてみたり、役所の建築指導課などに問い合わせてみましょう。
軟弱地盤の場合には、費用はかかりますが、地盤改良をしたり基礎を標準以上にするなどの対策を講じることで、安全に家を建てることができます。
すでに土地の購入意志を固めているけれど不安が残るという人は、設計者や施工会社に相談の上、地盤調査を依頼してみてください。
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